出售繼承屋 留意適用稅制

轉賣繼承取得的不動產,課稅規定有很多眉角,高雄國稅局指出,出售時間的認定,是以被繼承人取得的日期為準,若是家人在2015年以前取得的房地,可以適用房地課稅舊制,不用課徵房地合一稅。

官員表示,出售繼承取得的不動產,最大的特色在於可以和原屋主併計持有期間,因而適用不同的課稅方式。

房地合一稅是從2016年1月1日上路,針對繼承取得的房地,可以以二種情境去理解,官員表示,首先,如果這間房原本就是爸爸在2016年以後才取得的,兒子繼承後與爸爸併計持有期間,出售時一定是適用新制課稅,應申報房地合一稅。

圖/經濟日報提供
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而如果爸爸是在2015年12月31日前取得該房地,爸爸過世後傳給兒子,二人併計持有期間,這間房的出售所得,原則上就是適用舊制,僅須併入綜所稅申報財產交易所得,且土地部分不課稅。

官員表示,對於前述併計持有期間後,可適用舊制的房地,要是繼承人發現按新制課稅較有利,也可以選擇按新制申報房地合一稅。

根據房地合一稅規定,出售符合條件的自住房屋,可享課稅所得400萬元以內免納所得稅,超過400萬元部分則按10%稅率課徵所得稅。

舉例來說,方爺爺於2014年5月1日購買取得的房地,於2017年過世後,房子由兒子繼承,兒子近來打算出售這間舊屋,可以併計與方爺爺的持有期間,因而適用舊制申報綜所稅;若繼承人發現這間房符合自住優惠要件,也可以改為申報房地合一稅。

官員提醒,可適用舊制的不動產交易所得,若想改報房地合一稅,應注意申報期間的規定,必須在完成所有權移轉登記日的次日起算,30日內填妥申報書,並檢附契約書及相關證明文件,向所轄稽徵機關辦理申報。

另外,官員表示,凡是繼承取得的房屋,皆是以繼承時間點的房地現值,作為房地的持有成本,而非繼承發生之前,原始購屋的價格。


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