享房地合一免稅額 三要件

高雄國稅局表示，依照《所得稅法》規定，民眾買賣自住房屋土地時，享有400萬元的房地合一免稅額，不過必須符合相關條件，包括個人或其配偶、子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年，且無出租、供營業或執行業務使用。另外，官員提醒，子女必須為未成年，成年子女無法享有400萬元免稅優惠。

國稅局官員表示，房地合一2.0新制下，個人出售自住房地，若符合：一、個人及其配偶、未成年子女設有戶籍登記、持有並居住該房屋連續滿六年；二、交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用；三、個人及其配偶及未成年子女於交易前六年內，未曾適用自住房地租稅優惠規定，即可享有出售房地400萬元免稅所得額。其中，官員說明，第三項規定是為了避免民眾一再重複使用優惠、頻繁換屋。

官員舉例，李先生在2017年2月1日以1,200萬元買入A房地，支付契稅等必要費用20萬元，由李先生及21歲女兒設籍居住，李先生於2019年10月1日因故搬至他處並將戶籍遷出，僅剩女兒設籍居住，在今年6月15日以1,800萬元將A房地出售，出售移轉費用30萬元，土地漲價總數額50萬元。

李先生雖持有A屋超過六年，且女兒有設籍居住，但他本人未設籍並居住連續滿六年，而女兒為「已成年子女」，不符合自住房地租稅優惠條件的適用主體，因此房地合一稅課稅所得為500萬元（成交價額1,800萬元-可減除成本1,220萬元-出售移轉費用30萬元-土地漲價總數額50萬元），應納稅額為100萬元（500萬元×持有期間超過五年未逾十年稅率20%）。

高雄國稅局提醒，民眾如果要適用400萬元的房地合一免稅額，要留意戶籍遷入的子女必須是「未成年」，例如甲先生在賣屋前發現不符合規定，將成年女兒的戶籍和自己的戶籍互換，但要適用400萬元房地合一免稅額，仍要重新起算再等六年。

除此之外，官員提醒超過免稅400萬元時，就超過部分按稅率10%計算應納稅額。